Cách tách thửa – quy trình & phí kèm theo 2025

Cập nhật lần cuối: 15/09/2025

Tách thửa đất là gì?

Tách thửa đất là thủ tục hành chính nhằm phân chia một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng) thành hai hay nhiều thửa đất mới có diện tích nhỏ hơn. Thủ tục này không chỉ đơn thuần là việc chia đất trên thực địa mà còn phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận, cập nhật vào hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận mới cho các thửa đất được hình thành.

Đây là bước pháp lý quan trọng, thường là tiền đề để thực hiện các giao dịch tiếp theo như sang tên, tặng cho, thừa kế, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc xin giấy phép xây dựng.

Thủ tục hồ sơ tách thửa

Việc chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và chính xác là yếu tố quyết định 80% thành công của thủ tục.

• Hồ sơ chung:
  • Đơn đề nghị tách thửa (theo mẫu).
  • Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Bản vẽ trích đo địa chính do đơn vị có chức năng đo đạc lập.
  • Bản sao công chứng CCCD/CMND của người sử dụng đất.
• Hồ sơ tùy trường hợp:
  • Đất đồng sở hữu: Cần có văn bản thỏa thuận phân chia tài sản hoặc văn bản đồng ý của tất cả các đồng sở hữu.
  • Xin áp dụng ngoại lệ: Cần có các giấy tờ chứng minh điều kiện như hình ảnh nhà ở hiện hữu, giấy tờ về thời điểm xây dựng...

Quy trình tách thửa 5 bước

Để thực hiện tách thửa, bạn có thể tuân theo quy trình 5 bước sau:

1. Soát điều kiện & Quy hoạch: Đây là bước đầu tiên và quan trọng nhất. Bạn cần tra cứu quy hoạch, đối chiếu với các quy định về diện tích tối thiểu, kích thước cạnh, và yêu cầu về lối đi của địa phương (ví dụ: TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai) để xác định tính khả thi.
2. Đo vẽ trích đo: Liên hệ một đơn vị đo đạc có chức năng để lập bản vẽ trích đo địa chính theo hệ tọa độ VN-2000. Bản vẽ này sẽ là cơ sở kỹ thuật để cơ quan nhà nước xử lý hồ sơ.
3. Nộp hồ sơ: Sau khi có bản vẽ và chuẩn bị đủ hồ sơ, bạn nộp tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện hoặc Chi nhánh VPĐKĐĐ. Bạn sẽ nhận được phiếu hẹn trả kết quả.
4. Theo dõi & Bổ sung: Theo dõi tiến trình xử lý hồ sơ. Nếu có yêu cầu bổ sung từ cơ quan chức năng, bạn cần phản hồi và hoàn thiện kịp thời.
5. Nhận kết quả & Thủ tục tiếp theo: Theo giấy hẹn, bạn đến nhận các Giấy chứng nhận mới cho các thửa đất đã được tách. Từ đây, bạn có thể tiến hành các thủ tục khác nếu muốn.

Phí kèm theo – Cần chuẩn bị những gì?

Tổng chi phí tách thửa thường bao gồm các khoản sau:

• Chi phí kỹ thuật: Đây là chi phí bạn trả cho đơn vị dịch vụ đo đạc để lập bản vẽ trích đo. Mức phí này tùy thuộc vào diện tích và độ phức tạp của thửa đất.
• Lệ phí nhà nước: Bao gồm phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Các khoản phí này do HĐND cấp tỉnh quy định, thường không quá cao.
• Phí dịch vụ pháp lý (nếu ủy quyền): Nếu bạn sử dụng dịch vụ của luật sư, sẽ có thêm phí dịch vụ cho việc tư vấn, soạn thảo, nộp và theo dõi hồ sơ.

Câu hỏi thường gặp

Bao lâu có kết quả khi hồ sơ hợp lệ?

Thời gian giải quyết theo luật là không quá 15 ngày làm việc. Tuy nhiên, tổng thời gian thực tế thường từ 20-30 ngày làm việc hoặc hơn, vì cần tính cả thời gian đo đạc và các bước chuẩn bị ban đầu.

Địa danh mới sau 01/07/2025 ghi trên đơn như thế nào?

Bạn phải sử dụng tên Đơn vị hành chính mới đã được chính thức công bố trên tất cả các giấy tờ (đơn đề nghị, bản vẽ...) để đảm bảo tính pháp lý và đồng bộ cho hồ sơ.

Để xem thêm các câu hỏi khác, vui lòng truy cập trang Hỏi đáp Luật đất đai của chúng tôi. Để tham khảo bảng phí, vui lòng xem tại bảng phí dịch vụ đất đai.

Khi nào cần Luật sư HTIC?

Bạn nên tìm đến sự hỗ trợ chuyên nghiệp khi hồ sơ của bạn có các yếu tố phức tạp như:

• Thửa đất cần xin áp dụng các trường hợp ngoại lệ theo quy định của địa phương.
• Cần thực hiện đồng thời nhiều thủ tục: tách thửa kèm theo chuyển mục đích, xin giấy phép xây dựng.
• Đất có nhiều đồng sở hữu hoặc đang có tranh chấp tiềm ẩn về ranh giới, lối đi.
• Bạn muốn đảm bảo tiến độ nhanh nhất và giảm thiểu rủi ro bị trả hồ sơ.